Quand l’immobilier génère des revenus peu fiscalisés

J’ai conseillé un dirigeant qui souhaitait générer des revenus complémentaires, sans alourdir sa fiscalité, en investissant des capitaux issus de la vente d’une société.

Déjà propriétaire d’immobilier de rapport, ce client voulait se diversifier mais hésitait à s’engager en Bourse. L’essentiel de son capital financier était placé en contrat d’assurance vie sur un fonds en euros, solution simple mais peu rémunératrice.

Diversifier sans se disperser

La diversification ne consiste pas à disperser son patrimoine tous azimuts mais à le répartir entre des placements qui évoluent différemment selon la conjoncture et les marchés.

J’ai orienté ce dirigeant vers 4 SCPI de rendement sélectionnées par mes soins, pour un montant de 400 000 €.

Une Société civile immobilière (SCI) au capital de 1 500 euros a été créée. Le dirigeant, seul détenteur des parts, lui a apporté 400 000 euros en compte courant d’associé afin qu’elle acquière les parts de SCPI. Ce mode de détention a permis de doper le rendement net de 50%.

Un rendement net de 4,5 % par an

En effet, les SCPI ont une distribution prévisionnelle de 22 000 € par an, que le dirigeant récupère sans fiscalité sous forme de retraits du compte courant d’associé. Les frais de fonctionnement de la SCI et l’impôt sur les sociétés totalisent 4 000 € par an. Rendement net prévisionnel : 18 000 €, soit 4,5 %.

En revanche, en détention directe, les 22 000 € auraient supporté 15,5 % de prélèvements sociaux. Le solde, soit 18 590 €, aurait été imposé à la tranche marginale du dirigeant, soit 30 % : le revenu net serait tombé à 12 000 euros, soit 3 % de rendement.

Michel Liberatore, Axios Grenoble  Michel Liberatore – Axios


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