Immobilier : clarifiez vos objectifs avant d’investir

Investir dans l’immobilier n’est pas une fin en soi mais un moyen de servir un objectif patrimonial. De plus, il existe différents dispositifs selon que vous voulez souhaitez gérer un locataire ou non, faire des travaux, revendre plus ou moins vite. Suivez le guide…

Investir dans l’immobilier, avec quel objectif ?

L’investissement immobilier peut être mis au service de quatre objectifs patrimoniaux.

  • Vous constituer du patrimoine vous profitez de l’effet de levier du crédit et vous remboursez une bonne partie de votre prêt grâce aux loyers.
  • Réduire votre fiscalité : selon les dispositifs, vous pouvez faire baisser votre revenu imposable, vos impôts ou l’assiette de votre ISF. Mais n’oubliez pas les fondamentaux de l’investissement immobilier : choisissez d’abord un bien de qualité, un emplacement attractif et un marché locatif dynamique.
  • Générer des revenus complémentaires : beaucoup de dispositifs affichent des rendements plus élevés que les placements sécuritaires de type livret ou fonds en euros.
  • Préparer votre retraite certains dispositifs commencent à distribuer des revenus plusieurs années après l’achat. Vous pouvez coordonner ce calendrier avec celui de votre cessation d’activité.

Investir sur un coup de cœur : à proscrire !

Certains épargnants investissent sur un coup de cœur. L’immeuble a belle allure, il est à deux pas de chez eux ou de la ville de leur enfance, ils se verraient bien y vivre d’ici quelques années…

Le problème, c’est que ces critères ne sont pas ceux de vos futurs locataires. Cet endroit que vous aimez tant ne leur plaira pas forcément. Il n’est pas toujours proche des commerces et des écoles, ou bien desservi par les transports publics.

Peut-être aussi est-il situé dans un bassin d’emploi peu dynamique, ou dans une ville qui compte déjà d’innombrables appartements à louer ?

Pour bien investir en immobilier locatif, raisonnez avant tout. Le bien qui réunit les critères favorables n’est pas forcément celui qui vous plait.

Quel dispositif d’investissement pour quel objectif patrimonial ?

  • Louer du neuf avec une réduction d’impôt (loi Pinel)

Les avantages : vous achetez un bien de bonne qualité thermique (normes BBC obligatoires) et vous pouvez le revendre après seulement 6 ans. Vous déduisez de vos impôts de 12 à 21% du montant de votre achat, selon le nombre d’années choisi (6, 9 ou 12 ans).

Les inconvénients : vous gérez un locataire, donc un risque locatif. Le montant du loyer peut être plafonné par décret : la rentabilité brute sera comprise entre 2 et 4 %.

Quels objectifs : vous constituer du patrimoine. Et dans une moindre mesure, compléter vos revenus et réduire votre fiscalité.

  • Louer de l’ancien

Les avantages : vous pouvez dégager une rentabilité brute de 4 à 6 % si vous avez bien acheté et que les loyers locaux sont élevés. Vous revendez votre bien quand vous le voulez.

Les inconvénients : le risque locatif, la fiscalité des revenus fonciers sans réduction d’impôts, les travaux éventuels de remise en état. De plus, l’Etat pourrait rendre un jour obligatoires certains travaux de rénovation (performance énergétique…).

Quels objectifs : vous constituer du patrimoine et compléter vos revenus grâce au bon niveau de rentabilité.

  • Louer de l’ancien rénové en déficit foncier

Les avantages : ce dispositif s’adresse aux ménages qui touchent déjà d’importants revenus fonciers. Vous achetez un bien qui nécessite une rénovation complète. Le montant des travaux est déductible de vos revenus fonciers : si vous êtes imposé dans la tranche à 41 %, vous économisez 41 % du montant des travaux, ainsi que la CSG-CRDS correspondante.

Les inconvénients : il faut gérer un chantier complet de rénovation ou supporter un surcoût si on achète un produit packagé. Ces travaux peuvent grever la rentabilité locative. Les rendements bruts vont de 2 à 10 % si vous assurez vous-même tous les travaux. Enfin, il faut gérer un risque locatif.

Quels objectifs : vous constituer du patrimoine tout en réduisant vos revenus fonciers, donc votre fiscalité.

  • Louer de l’ancien en statut loueur de meublé non professionnel (LMNP)

Les avantages : pendant 10 à 15 ans voire plus, vos revenus locatifs ne sont pas imposés car vous amortissez votre achat, ainsi que les travaux éventuels. Vous êtes dégagé de toute gestion locative si vous investissez dans une maison de retraite, une résidence de tourisme, une résidence d’affaires ou une résidence étudiante. Rendements moyens : 4 à 4,5 %

Les inconvénients : vous devez tenir une comptabilité car il s’agit d’une activité commerciale. Si vous optez pour la résidence, attention à la qualité du gestionnaire. La revente d’un bien en LMNP est plus délicate que celle d’un bien classique, même si ce marché se développe.

Quels objectifs : vous constituer un patrimoine, sans augmenter votre revenu imposable pendant la période d’amortissement. Idéal pour compléter sa future pension de retraite.

  • Louer de l’ancien en loi Malraux

Les avantages : vous investissez sur de l’immobilier de prestige. Il aura une forte valeur patrimoniale à l’issue des travaux de rénovation. Ces travaux sont déductibles de vos impôts à hauteur de 30 000 euros maximum par an pendant 3 ans.

Les inconvénients : vous êtes tenu de louer votre bien pendant 9 ans, avec une faible rentabilité (2 à 3% environ) compte tenu du coût des travaux. Vous achetez un bien qui ne répond pas aux lois classiques du marché immobilier.

Quels objectifs : réduire votre fiscalité si vous payez au moins 30 000 euros par an d’impôt sur le revenu. Attention : la déduction fiscale est limitée à 3 ans.

  • Acheter en démembrement de propriété

Les avantages : vous achetez la nue-propriété d’un bien pour 15 à 20 ans et vous cédez la jouissance à un gestionnaire qui trouve et gère le locataire. Vous retrouvez ensuite la pleine propriété. Votre prix d’achat est minoré d’environ 40 % et vient en déduction de votre assiette d’ISF. Vous n’avez aucune gestion locative.

Les inconvénients : vous remboursez votre prêt sans toucher de loyers. La clause de cession de jouissance doit être rédigée avec le plus grand soin, afin que l’exploitant entretienne votre bien et le restitue en bon état à la fin du démembrement.

Quels objectifs : vous constituer du patrimoine, réduire votre ISF, déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, préparer votre retraite si le timing vous permet de retrouver la pleine propriété à votre cessation d’activité.

  • Acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les avantages : les SCPI sont investies dans un panel de biens diversifié, ce qui réduit le risque de l’acquéreur. Le ticket d’entrée est à 20 000 euros : c’est l’investissement immobilier le plus accessible. La gestion locative est déléguée à des professionnels : le patrimoine est régulièrement entretenu. Enfin, il est possible de faire des reventes partielles.

Les inconvénients : la rentabilité d’une SCPI (de 5 à 6 %) dépend beaucoup de la qualité du gestionnaire. Les charges de gestion sont parfois élevées.

Quels objectifs : vous constituer du patrimoine et percevoir des revenus complémentaires, pendant votre activité ou votre retraite.

Frédéric Thévenet, Axios Annecy  Frédéric Thévenet – Axios

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Le bilan social et patrimonial, pour clarifier vos objectifs


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